摘要：新年伊始，海南进入传统旅游旺季之际，有关三亚等海南东部地区楼市滞销的报道广受热议。而与之形成鲜明对比的是，随着旺季的到来，海南西部地区旅游地产购房再掀热潮。以地处儋州的中南·西海岸为例，仅2012年12月就畅销535套，一举夺冠海南西海岸，并凭借项目的准确定位，后续运营管理服务等优势，成功摘取了由国际旅游地产专家评审委员会(IHRE)颁发的“2012国际最佳滨海度假旅游地产”项目大。

　　——中南西海岸嫁接旅游财富网实现业主物业价值

　　新年伊始，海南进入传统旅游旺季之际，有关三亚等海南东部地区楼市滞销的报道广受热议。而与之形成鲜明对比的是，随着旺季的到来，海南西部地区旅游地产购房再掀热潮。以地处儋州的中南西海岸岸为例，仅2012年12月就畅销535套，一举夺冠海南西海岸，并凭借项目的准确定位，后续运营管理服务等优势，成功摘取了由国际旅游地产专家评审委员会(IHRE)颁发的“2012国际最佳滨海度假旅游地产”项目大。

　　针对近期主流广泛海南旅游地产存在的“高房价、高空置率、高存量”，甚至喊出将面临二次崩盘等问题，IHRE常务副秘书长曹旺先生专程拜访了来沪与上海旅行社、海口民间旅行社洽谈组织度假置业游合作的中南·西海岸营销副总张照先生。

　　曹旺：张总，您好!您有着多年的房地产从业经验，现在又在海南负责一线旅游地产营销工作，请谈一下您对最近报道海南旅游地产出现的问题和海南楼市的实际情况，谈一谈您的观点。

　　张照：我也注意到了相关的报道，的确引发了业界对海南楼市的高度关注。同时，相关报道也引发了海南省住建厅的重视，并于日前下发通知，要求各地紧急清理当前商品房市场存量。

　　针对上述问题，我认为，相关对海南楼市的报道的确反应了海南东部地区部分楼盘，或者说是旅游地产相对集中的部分区域存在的问题，但并不代表海南楼市整体出现了问题。根据我个人在海南的亲身体会，和我们中南西海岸的热销现象来看，海南楼市应该用“西边日出东边雨”来描述，具体而言，也就是海南西部地区由于后发优势，具备价格“洼地”效应，正处于热销阶段。而东部地区，在国际旅游岛政策出台的前后，正赶上了国内全民炒房的投机时期，自然形成了“高房价”;而投机的结果是购房者和开发商都无暇顾及购房后的用途，即使现在是旅游旺季，由于缺乏基本的物业经营管理服务，是造成“高空置率”的主要原因;至于“高存量”现象，一是开发商都蜂拥而至，造成供应量暴增，二是高房价的连锁反应，再加上国家房地产调控政策的持续，购房者将更加，更加关注所购置物业的品质和后续运营管理服务。所以，部分楼盘出现滞销现象，也在情理之中。我相信，假以时日，随着开发商调整产品定位，完善后续运营管理服务，这些楼盘依托内陆强大的市场需求，去化周期也将指日可待。

　　在这里，我想强调一下海南西部地区楼盘热销的核心因素。一是，海南省“十二五规划纲要”中就明确提到，区域协调发展，加快西部地区开发建设，全省共规划有9个经济园区，其中就有6个布局海南西部。另外，西部地区的自然旅游资源和物产资源也并不逊色，随着西部旅游经济腾飞，相反，还具有后发优势。二是，在功能组团发展战略中，“西部组团”包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区，在不污染、不资源、不搞低水平重复建设的原则下，致力于建设海南西部区域性中心城市，积极发展生态旅游、滨海旅游、工业旅游等。无疑，海南西部未来经济、旅游配套设施将焕然一新。三是，近期海南西部机场正式落址儋州消息传出，海南西部经济发展腾飞的势头被大众所关注，作为西部核心城市的儋州，依托西环高铁、儋州机场、田字形高速以及洋浦的发展，儋州将会和海口、三亚一样，成为全国，乃至全球重要的旅游度假目的地。

　　从区域发展来看，儋州的明天就是三亚的今天。作为进入儋州的第一家上市公司，我们中南控股集团正是着眼于西部区域发展巨大潜力、及未来交通便捷度的改善和自然相对保存更原生态等因素。从我们项目在2012年12月畅销535套的业绩来看，购房者看中的也是儋州房价正处海南楼市的价格洼地，所以才纷纷选择在儋州购买度假物业。

　　曹旺：张总所描述的“儋州的明天”就是“三亚的今天”，更多的是指西部地区房价未来的升值潜力，我想，随着西部地区基础设施的完善，旅游景点和度假设施增多，儋州一定会吸引更多度假置业人群。您认为西部地区旅游地产项目在产品定位、项目配套等方面，应该如何吸取东部地区早期旅游地产开发的教训?

　　张照：我们中南·西海岸，位于海南西部中心城市——儋州滨海新区第二组团，项目首期启动区占地1008亩，坐拥2.7公里原生海岸线，糅合来自世界上最美的庭院建筑文化精髓和海居养生。

　　在项目定位上，我们前期就由英国合乐集团、上海现代集团规划院及大地国际建筑事务所联合进行高水平的规划、建筑设计。配套方面，中南控股集团出资100亿实施规模化的建设，融合行政办公、商务会展、旅游休闲、度假居住为一体的西班牙风情城邦。第一阶段产品定位包括，别墅组团由25户200-230㎡的大独栋和49户150-160㎡的小独栋组成，尽享高尔夫公园景观资源;花园洋房组团由3+1的滨海洋房和4+1、5+1、6+1的电梯洋房组成，户型分为39-45㎡的一房、49-70㎡的两房，满足各类业主的需求;酒店式公寓组团由六栋16层-26层的高层组成，户型面积在45-55㎡之间，非常符合候鸟式度假居住，专为旅游度假型的业主量身定制。全新的组团，升级的品质，更高的得房率，带来更多的度假空间!2.1期所有户型均为南北通透，采光观景浪漫盈然!精装观海公寓，最大101米楼间距，尽享西班牙城邦中央风景之上的奢侈视野。

　　曹旺：在2012国际旅游地产评审活动过程中，我们考察了众多旅游地产项目，据我们了解到的情况是，由于受房地产调控的影响，旅游地产传统的营销模式受到较大的冲击， 像过去由传统的房地产分销商组织各类炒房团的现象已经消失，针对营销渠道单一问题，中南西海岸项目将有哪些新的调整?

　　张照：通过此次房地产调控后，投资者已经越来越，传统的分销代理商的确在客源组织和项目精准推广方面存在一定的局限性，为此，我们已正式签约了国内首家旅游地产全产业链服务平台——旅游财富网，利用其研发的旅游地产新房电子交易系统，为所有合作的分销商免费搭建的营销网店，并链接到中南西海岸的网络销控终端，帮助分销商所在区域的购房者轻松实现网上展示、在线选房和在线预约看房登记，以及方便全国各地分销商随时随地了解在售房源信息，极大提高了各地的分销商推盘热情，降低了分销商营销成本，同时，很好地帮助分销商界定客户，避免分销商之间的恶性竞争。

　　另外，我们还将中南西海岸项目的网络销控终端与其休闲度假频道的众多高端旅行社门店资源相嫁接，组织专业的深度置业游产品，通过度假体验模式，招徕购房精准客户。如此，不仅能带动项目的异地销售，还能为业主后续租赁服务提供强大的客源，增强业主的购房信心。

　　曹旺：光有硬件，还远远不够，购房者还会担心西部地区的旅游地产是否会重复三亚早期的旅游地产开发模式，造成“高空置率”问题，从业主购房后的运营管理模式上，中南西海岸有哪些创新?

　　张照：从目前我们1500户购房业主的需求来看，他们看中的是我们物业所具备的投资和度假双重价值。因此，从实现业主物业价值出发，一方面，中南西海岸依托中南集团多年的高端物业管理经验，正在筹建高水平的酒店物业管理团队，为业主度假居住时提供包括上门清扫、接送机等管家式优质服务;另一方面，签约旅游财富网这样的旅游地产一站式全程服务平台，所有业主都将自动升级为旅游财富荟高级会员，享受度假物业一站式增值和度假服务。如业主物业在空关时既可以委托我们的物管公司统一对外经营，并通过旅行社带来高端度假客源，还可以通过旅游财富网自主发布物业租赁信息，获取中长期租赁收益。同时，业主还可以通过旅游财富网的旅居交换系统，和其平台上包括烟台、黄山、丽江、等众多度假物业业主实现免费交换度假，真正实现一处置业，全球度假的梦想。

　　曹旺：感谢张总在百忙之际接受我们的采访，最后一个问题，您也是我们国际旅游地产专家评审委员的专家委员，请谈一下，您对我们2012年举办的国际最佳旅游地产评审活动有哪些。

　　张照：十多年前，在海南兴起的旅游地产概念，正是基于中国将进入到小康社会休闲度假阶段。从今天的国民经济水平来看，旅游地产正在成为中产阶层投资理财和休闲度假、养生、养老等主流生活方式的消费模式。我觉得，国际旅游地产专家评审委员的适时成立，对引导旅游地产服务旅游度假功能，避免再次出现像海南东部地区的“三高”现象，是广大开发商和各级地方急需解决的核心问题。我认为国际旅游地产专家评审委员会于2012年出台的中国首个以市场需求为导向的旅游地产细分标准，对引导老百姓区分旅游地产，选购符合自己及家庭需求的度假物业，有非常积极的指导作用。我相信在由众多旅游地产全产业链企业，包括像我们这样来自一线旅游地产高管层组建的国际旅游地产专家评审委员会，一定会成为中国旅游地产的权威评审机构。我也会一如既往地把自己来自一线的开发经验与所有同行分享。

　　曹旺：感谢张总的精彩分析，以及与我们分享了您的成功经验。同时我代表评审委邀请您参加于3月15日在南京举办的2013国际旅游地产专家评审委员会年会，也预祝中南西海岸在您的带领下，成为2013年海南，乃至中国旅游地产的成功典范。