金融界网站讯8月10日-13日，2016博鳌房地产论坛在海南三亚举行，金融界网站全程进行图文直播。

　　著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮、交通银行(行情601328,买入)首席经济学家连平、著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲、中国银行(行情601988,买入)业协会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家巴曙松、原农业银行(行情601288,买入)首席经济学家、著名经济学家向松祚、著名经济学家贾康对于房地产市场的热点问题，比如高房价、去杠杆等发表了精彩的观点。金融界网站将最精华的观点梳理如下。

　　一、陈淮

　　关于房地产去库存

　　很多人都是政府想方设法动员老百姓(行情603883,买入)买房子，把房子卖掉就叫去库存化，直观的意义上这样的，但是去库存从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现，房地产业供大于求和供不应求的反复交替，本来就是这个领域中常态的现象。

　　去库存应该有“四个结合”：和城市结构的调整相结合；和发展租赁市场密切结合，和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合；和风险的合理配置密切结合，不是让一些国企把房子买下来持有着，那就叫去库存化了。

　　关于房价贵

　　市场经济是要׬Ǯ的，不像有些媒体说的，以为房价贵就是因为开发商多挣了钱，开发商流着道德的血液，房价就能降下来。不是的。因为有了开发商的参与，因为有了分工，使消费者得到了比他自给自足的生产更大的剩余，这才叫市场经济。

　　二、连平

　　关于房地产去库存

　　一个是去库存，一个是分化，对市场分化认识的不足，以及把去库存问题看得过于严重了。我觉得现在去库存这个问题看得太重了，我们国家的城镇化还有很大的发展空间，按照国务院的说法是两个一亿，就是1亿的农民工要变成市民，还有1亿农民要从农村到城市里面去。所以这种情况下，我们完全可以从容地去库存，不必操之过急。操之过急往往容易带来一些相关的政策有偏离度，会有一些扭曲，因为急急忙忙出来的政策，哪儿着火了就去救火，这时候出的政策往往不会非常合理和贴切。所以我觉得从长期来看，从未来5年来看，去库存可以是一个非常从容的过程，不必操之过急。

　　关于降息

　　受制于两个因素，当然还有别的很多因素的制约，但是这两个因素是最重要的，第一个就是负利率。2014年4季度以来，经过6次降息，一年期人民币存款的利率已经降到了1.5%，而CPI是在2%上下，现在运行在1.5%到2%这个区间，接近2恩%，可能未来会稍微高一点，所以2016年以来，已经处在一个负利率的状态。所以从现在开始往明年，如果说这个政策没有大的变化，负利率状态将会持续。负利率状态的持续，通常伴随着在这之后出现资产价格的上扬和通货膨胀。

　　第二，降息受到了贬值的压力，可以说这个贬值的压力对降息的制约比起负利率来说更为严重。负利率可能在未来两年、三年，甚至于更长时间会出现问题，但不是眼前所出现的问题，眼前的问题往往是最难受的问题，是特别需要认真对待的问题。

　　关于降准

　　当然我们中央的政策是不搞大水漫灌，但是事实上由于地方政府债务的置换，我们看到银行信贷要多放2万多亿，整个上午要放10万亿的贷款，说明实际性的增量已经比较高。在这种情况下，它还能再搞准备金下降，希望银行再更多的投放信贷吗？这不是它的政策目标。

　　相反，我认为可能下半年银行信贷这一块作为中央银行货币当局，在管理信贷投放的时候可能会适当的谨慎，会合理的收紧，而不是一味的继续这样大幅度的投放，所以这才是存款准备金率为什么迟迟不调的主要原因。

　　关于房地产杠杆率

　　中国把房地产行业作为一个整体来看，它的杠杆率并不高，还是属于一个相对比较合理的状况，房地产企业的杠杆率是相对高了一些，未来要相对合理的来加以控制它的增速。

　　从新增个人购房贷款和商品房成交额的比例来看，我们大概占到48%，虽然这个比例迅速上升，但是还是低于2010年的70%的水平。跟过去相比还是比较低的。美国次贷危机后，房贷余额占到住宅总市值的比重达到40%左右，比我们现在要高得多。中国的首付比较高，为按揭贷款提供了比较大的安全边际，居民部门的杠杆率还是有进一步提升的空间。

　　三、樊纲：

　　关于高房价

　　高房价的板子不仅要打在地方政府的头上，这些问题都是政策性问题，打在中央政府的头上，你在中央政府层面上，这些政策不调整、不改革，下面的很多问题是解决不了的，房价两极分化的问题，相对来说是一个战略性的、全国性的问题。

　　四、巴曙松

　　关于居民部门杠杆率

　　房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平，我们看到美国的房贷收入比从2001年开始持续的飙升，居民偿付房贷的能力持续的恶化，2007年泡沫破灭之后，才开始大幅的回落。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升，2000年左右达到0.6左右才增速趋缓。中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，我们预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

　　关于房地产市场新趋势

　　分化与同化并存，新房高端化，一线城市的二手房化，改善型需求成为主导，财富效应突出。

　　五、向松祚

　　关于高房价

　　北、上、广、深、杭现在的均价已经接近5万块，100平米的房子就要500万，这是什么概念呢？500万已经超过了北、上、广、深、杭所有的高薪阶层年收入的10倍，普通老百姓年收入的20倍到30倍。

　　为什么过去一两年，特别是去年下半年开始，房价出现快速的上涨，甚至某些城市出现了疯涨？是刚性需求吗？是大家都讲的改善性需求吗？其实这个原因也很简单，刚才几位也间接谈到，因为去年出现股灾以后，很多资金跑到房地产。所以我想这些问题集中起来，我不想做出一个结论，我只是提出来供大家去思考，我们中国的经济，我们的房地产是否真正是一个健康的状态，我们潜藏的问题到底在哪里。

　　坦率地说，我对最近这个房价疯涨、地王频出深表担忧，这并非说明了中国经济的健康，也并非说明了中国房地产的健康，恰恰说明中国经济的不健康，和中国经济面临着极巨的脱实向虚的结构性的失衡。大家知道我们今年民间投资只有2.8%的增长，国务院领导非常着急，组织了调研，有些调研报告我也仔细摆渡过，其中就提到相当一些制造业企业，他们拿到了银行贷款，根本就没有进行实体投资，而是去炒房了。

　　六、贾康

　　关于房地产企业发展方向

　　如果是借用郁亮的话来说，前面一段时间房地产的黄金时代过去了，新的白银时代即将到来，而白银时代的特征是，赚钱不像黄金时代那么容易，但仍然是含金量很高的时代，这个时候改变的就是阶段上分化的特征非常明显。

　　未来早晚它会转到另外一个时代，比如可以把它称为黑铁时代，那就更沉稳了，那是未来的事情。现在在白银时代这个阶段上，我觉得这是必须顺应改变，而我们自己做出新的核心竞争力这方面特定的设计和追求的要点。

　　现在二手房的交易越来越多，二手房伴随的还有一个概念叫做老旧小区，老旧小区需要做什么样的改造呢？就是过去没法配电梯的多层住宅，现在越来越明显地需要配上电梯了，谁在这方面捷足先登，这个市场是客观存在的，至少我观察中国已经形成的存量里面，老旧小区改造里边，它对应的投资取得回报的机遇至少是改变中间的一个点，这些我觉得是需要再进一步研究市场，在改变中间掌握到有所作为的空间和机遇的。

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